上海市人民政府关于印发《上海市城市更新实施办法》的通报各区、县人民政府，市政府各委、筹办、局：现将《上海市城市更新实施办法》印发给你们，请求严肃按照继续执行。上海市人民政府2015年5月15日上海市城市更新实施办法第一条（目的）为适应环境城市资源环境凸约束下内涵快速增长、创意发展的拒绝，更进一步节约集约利用存量土地，构建提高城市功能、唤起都市活力、提高人居环境、强化城市魅力的目的，根据有关法律、法规，融合本市实际，制订本办法。

第二条（定义和适用范围）本办法所称之为城市更新，主要是所指对本市建成区城市空间形态和功能展开可持续改善的建设活动，重点还包括：（一）完备城市功能，增强城市活力，增进创意发展；（二）完备公共服务设施设施，提高社区服务水平；（三）强化历史风貌维护，突显人文底蕴，提高城市魅力；（四）提高生态环境，强化绿色建筑和生态街区建设；（五）完备慢行系统，便利市民生活和低碳上下班；（六）减少公共对外开放空间，增进市民恋情；（七）提高城市基础设施和城市安全性，确保市民安居乐业；（八）市政府确认的其它城市更新情形。第三条（工作原则）城市更新工作，遵循规划引导、有序前进，侧重品质、公共优先，多方参予、资源共享分享的原则。第四条（城市更新拒绝）城市更新应该坚决以人为本，唤起都市活力，侧重区域专责，调动社会主体的积极性，推展地区功能发展和公共服务完备，构建协商、可持续的有机改版。第五条（城市更新工作领导小组）由市政府及市涉及管理部门构成市城市更新工作领导小组，负责管理领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作牵涉到的根本性事项展开决策。

市城市更新工作领导小组分设办公室，设于市规划国土资源主管部门，负责管理全市城市更新协商前进工作。第六条（市级管理部门职责）市规划国土资源主管部门负责管理协商全市城市更新的日常管理工作，依法制订城市更新规划土地实施细则，编成涉及技术和管理规范，前进城市更新的实行。

市涉及管理部门依法制订涉及专业标准和设施政策，遵守适当的指导、管理和监督职责。第七条（区县人民政府职责）区县政府是前进本行政区城市更新工作的主体。区县政府应该登录适当部门作为专门的的组织实行机构，明确负责管理的组织、协商、敦促和管理城市更新工作。

第八条（管理制度）城市更新工作实施区域评估、实行计划和全生命周期管理结合的管理制度。区域评估要确认地区改版市场需求，限于改版政策的范围和拒绝；实行计划是各项建设内容的具体安排；仅有生命周期管理是以土地合约的方式，通过誓约权利义务，展开全过程管理。第九条（区域评估的内容）城市更新区域评估应该构成区域评估报告，主要还包括以下内容：（一）展开地区评估。

按照控制性详尽规划，专责城市发展和公众意愿，具体地区功能优化、公共设施完备、城市品质提高、历史风貌维护、城市环境提高、基础设施完备的目标、拒绝、策略，细化公共要素配备拒绝和内容。（二）划界城市更新单元。

按照公共要素配备拒绝和相互关系，对建成区中由区县政府确认的现状情况较好、提高市场需求急迫、近期有条件实行建设的地区，划界城市更新单元并予实施。第十条（区域评估的公众参予）区域评估时应该的组织公众参予，征询市、区县涉及管理部门、利益涉及人和社会公众的意见，充份理解本地区的城市发展和民生表达意见，融合城市发展和公共利益，合理确认城市更新的市场需求。第十一条（区域评估的确认）的组织实行机构的组织区域评估并构成报告，经区县政府常务会议审查会通过后，由区县政府批准后，并上报市城市更新工作领导小组办公室备案。

牵涉到本市历史文化风貌区等最重要地区、横跨行政区的区域评估，须要预先经过市规划国土资源主管部门综合均衡。第十二条（实行计划的编成）以城市更新区域评估为依据，以现有物业权利人的改建意愿为基础，实施区域评估的拒绝，充分发挥街道办事处和县乡政府的起到，专责各方意见，合理应用于政策，构成依法合规的城市更新实行计划，确认城市更新单元内的明确项目，经批准后的组织实行。

第十三条（实行计划的内容）城市更新实行计划主要还包括以下内容：（一）具体城市更新单元内的明确项目，制订城市更新单元的建设方案。一个城市更新单元内可以有一个或多个城市更新项目。

（二）确认城市更新单元建设方案的实行拒绝，协商清晰单元的改版主体、权利义务、前进拒绝。第十四条（实行计划的公众参予）城市更新实行计划应该依法征询市、区县涉及管理部门、利益涉及人和社会公众的意见，希望市民和社会各界专业人士参予实行计划的编制工作。第十五条（实行计划的确认）城市更新实行计划构成后，经区县政府常务会议审查会通过后，由区县政府批准后，并上报市城市更新工作领导小组办公室备案。其中，建设方案牵涉到调整已批准后规划内容的，在实行计划编制过程中，市规划国土资源主管部门与区县政府联合具体规划调整拒绝，市规划国土资源主管部门同时按照规定遵守适当审核程序。

市、区县规划土地管理部门按照管理权限，依法审核城市更新建设项目。第十六条（仅有生命周期管理）城市更新项目实施土地仅有生命周期管理。由市、区县规划土地管理部门会同产业投资、社会服务、公共事业、建设管理等涉及管理部门，综合产业功能、区域设施、公共服务等因素后，明确提出城市更新项目功能、改建方式、建设计划、运营管理、物业持有人、持有人年限和节能环保等拒绝，将其划入土地出让合约展开管理。第十七条（规划政策）城市更新规划政策还包括以下内容：（一）在合乎区域发展导向和涉及规划土地拒绝的前提下，容许用地性质的相容与切换，希望公共性设施合理填充集约设置。

（二）在同一街坊内，对合乎涉及拒绝的地块可展开合并拆分等地块边界调整。（三）在地块所处高度分区的范围内，建筑高度可展开必要调整，多达高度规定，应该展开规划论证。

风貌维护、净空掌控等地区按照涉及规定继续执行。（四）按照城市更新区域评估的拒绝，为地区获取公共性设施或公共对外开放空间的，在原先地块建筑总量的基础上，可取得奖励，必要减少经营性建筑面积，希望节约集约用地。

减少风貌维护对象的，可予建筑面积奖励。（五）因确实实行艰难，在符合消防、安全性等拒绝的前提下，按照规定征询涉及利益人意见后，经规划土地管理部门表示同意，部分地块的建筑密度、建筑退界和间距等可以按照不高于现状水平掌控。（六）城市更新中应该使用绿色、低碳、智能技术，构建节能环保高标准，减缓低碳智慧城市建设。

希望对建筑第五正立展开生态化、景观化以及其它有益减少公共价值的改建利用。第十八条（土地政策）城市更新土地政策还包括以下内容：（一）现有物业权利人或者联合体居多展开改版减少建筑量和转变用于性质的，可以采行存量调补地价的方式。城市更新项目周边不具备独立国家研发条件的零星土地，可以不断扩大用地方式融合城市更新项目整体研发。

（二）城市更新项目的土地用于条件应该根据经批准后的控制性详尽规划确认。以拆毁修复方式实行的，可以新的原作转让年期；以扩建改建方式实行的，其中不牵涉到用途转变的，其转让年期与原转让合约保持一致，牵涉到用途转变的，减少用途部分的转让年期不得多达适当用途国家规定的最低转让年期。

现有物业权利人或者物业权利人构成的联合体，应该按照新的土地用于条件下土地使用权市场价格与原土地用于条件下剩下年期土地使用权市场价格的差额，补缴土地出让价款。（三）城市更新按照存量调补地价方式补缴土地出让金的，市、区县政府获得的土地出让收益，在计提国家和本市有关专项资金后，剩下部分由各区县统筹安排，用作城市更新和基础设施建设等。对划入城市更新的地块，减免城市基础设施设施酬劳等各种行政事业收费，电力、通信、市政公用事业等企业必要减少经营性收费。（四）城市更新的风貌维护项目，参考旧区改建的涉及规定，享用房屋征税、财税扶植等优惠政策。

第十九条（规划土地历史问题处置）城市更新项目范围内的违法建筑、违法用地，应该融合城市更新项目依法不予处理。第二十条（附则）涉及管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪不道德的，应该追究责任涉及责任。

对城市更新物业权利人违背城市规划和土地管理等方面法律、法规的不道德，应该依法追究责任。

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